居住用財産を譲渡した場合の課税の特例
不動産の譲渡所得については
所得税と
住民税がかかります。しかし、居住用財産を譲渡した場合、要件を満たせば、
課税の特例があります。
正確には、所得税については
国税庁のホームページを、住民税については各都道府県のホームページ（例：
埼玉県）をご覧ください。
計算例 【出典：「不動産税制の手引き」（不動産流通近代化センター）】
【事例１】
| 居住用財産の譲渡 |
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所有期間 |
家屋２０年、 敷地２０年 |
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譲渡対価 |
５，０００万円 |
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取得費 |
１，０００万円（家屋については減価の額を控除した後の金額） |
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譲渡費用 |
２００万円 |
（計算
（注）簡単のため税率に復興財源確保法の特別税は加えていません。）
| （１）長期譲渡所得の金額 |
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５，０００万円－（１，０００万円＋２００万円）＝３，８００万円 |
| （２）課税長期譲渡所得金額 |
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３，８００万円－３，０００万円（特別控除額）＝８００万円 |
| （３）税額（所得税・住民税） |
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８００万円×１４％（軽減税率）＝１１２万円 |
| （４）手取り金額 |
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５，０００万円－２００万円－１１２万円＝４，６８８万円 |
【事例２】
| 居住用財産の譲渡 |
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所有期間 |
家屋２０年、 敷地２０年 |
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譲渡対価 |
２０，０００万円 |
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取得費 |
４，０００万円（家屋については減価の額を控除した後の金額） |
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譲渡費用 |
８００万円 |
（計算
（注）簡単のため税率に復興財源確保法の特別税は加えていません。）
| （１）長期譲渡所得の金額 |
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２０，０００万円－（４，０００万円＋８００万円）＝１５，２００万円 |
| （２）課税長期譲渡所得金額 |
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１５，２００万円－３，０００万円（特別控除額）＝１２，２００万円 |
| （３）税額（所得税・住民税） |
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（６，０００万円までの税率は１４％））
６，０００万円×１４％（軽減税率）＝８４０万円
（６，０００万円を超す部分の税率は２０％）
（１２，２００万円－６，０００万円）×２０％＝１，２４０万円
（合計）
８４０万円＋１，２４０万円＝２，０８０万円 |
| （４）手取り金額 |
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２０，０００万円－８００万円－２，０８０万円＝１７，１２０万円 |
計算方法の概要
【長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率】
〇土地・建物などの譲渡の場合、長期所有と短期所有では税率が異なります。
| 区分 |
所有期間 |
税率 |
| 合計 |
内訳 |
| 所得税 |
市民税 |
| 長期譲渡所得 |
譲渡した日の属する年の１月１日において所有期間が５年超 |
２０％ |
１５％ |
５％ |
| 短期譲渡所得 |
譲渡した日の属する年の１月１日において所有期間が５年以内 |
３９％ |
３０％ |
９％ |
（注）復興財源確保法により、所得税が平成５０年までは長期が１５．３１５％、短期が３０．６３％になります。
【課税譲渡所得金額の算出】
〇長期、短期について次のように計算します。
譲渡収入金額－必要経費－特別控除額＝譲渡所得の金額
〇ここで必要経費とは取得費と譲渡費用を加えたものです。
| 必要軽費 |
取得費 |
（住居用の場合）
取得価格－減価の額＝取得費 |
| 譲渡費用 |
譲渡時の媒介手数料や印紙代など |
〇譲渡収入金額、必要経費、特別控除額の適用要件や計算方法は細かく定められていますので、税務署や自治体に確認することをお勧めします。
【譲渡所得の課税の特例】
〇主な特例は、特別控除の特例、軽減税率の特例、交換・買換えの特例の３つに分類できます。
具体例は次のようなものです。
| （１）特別控除の特例 |
| イ. |
居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除 |
| ロ. |
収用交換等の場合の５，０００万円特別控除 |
| （注）特別控除の種類は６種類あります。 |
| （２）軽減税率の特例 |
| イ. |
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
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| ロ. |
優良住宅地の造成等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 |
| （３）交換・買換えの特例 |
| イ. |
固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例 |
| ロ. |
特定の居住用財産の買い替えの特例
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| ハ. |
特定の事業用資産の買い替えの特例 |
| ニ. |
平成２１年および平成２２年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例 |
